Владение недвижимостью долгое время было закрытым клубом— офисы приобретали крупные корпорации и фонды. Но модель реализации офисов блоками создала новый тип зданий— бизнес-центры с множественной собственностью. На рынок массово вышли частные инвесторы и предприниматели.
Как результат, качественных офисных метров становится больше, но пользоваться ими крупным арендаторам сложнее— компании не будут договариваться об аренде с десятками частных собственников одновременно. Более того, в таких проектах нужны новые механизмы для сбора дебиторки, операционных расходов и других платежей.
Рынок бизнес-центров на продажу блоками начал стремительно развиваться с начала 2020-х годов. Основными причинами стали выход в офисный сегмент девелоперов жилья, реализующих в Москве проекты по программам создания мест приложения труда (МПТ), а также сама конъюнктура рынка, при которой классическая модель сдачи в аренду утратила привлекательность. Валютный кризис и санкции, изменение геополитической ситуации, снижение активности иностранных компаний, которые традиционно арендовали крупные лоты класса А, и прочие факторы существенно повлияли на индустрию недвижимости.
Во-первых, в «рублевую эру» объемы нового ввода упали в разы, во-вторых, сама модель классического девелопмента со сдачей площадей в аренду стала менее прибыльной. Ставки долгое время практически не росли, при этом налог на имущество продолжает демонстрировать выраженную динамику. Девелоперы предпочитают строить на продажу, так как «деньги сразу— это не деньги потом».
В результате портфельные арендодатели практически перестали запускать проекты. Появился рынок офисов в нарезку, требующий нового подхода к управлению недвижимостью.
Бизнес-центр перестал быть закрытым клубом
По данным консалтинговой компании NF Group, после 2021 года в структуре реализации БЦ среднегодовое значение офисов на продажу составляет 59%, аренда занимает только 30%. Согласно прогнозам, в текущем году 62% нового офисного стока составят проекты на продажу блоками— 701,1 тыс. кв. м, еще 25% займет формат строительства под заказчика (BTS)— 287,7 тыс. кв. м, 13%— аренда (131 тыс. кв. м).
Объем предложения офисов на продажу достиг 755 тыс. кв. м без учета зданий, реализуемых целиком. 8% в этом предложении занимают лоты до 100 кв. м, 24% приходится на диапазон 100–300 кв. м, 16%— лоты площадью 0,3–1 тыс. кв. м, еще 34%— 1–3 тыс. кв. м и 18%— свыше 3 тыс. кв. м.
В строящихся и заявленных к реализации проектах практически нет зданий без мелкой нарезки. Еще пять лет назад минимальный блок у профессиональных игроков рынка имел площадь 150 кв. м, а средний лот— 300 кв. м. На сегодняшний день практически у всех в «шахматке» предусмотрены помещения по 50 кв. м, а новые несистемные игроки предлагают так называемые home-офисы по 20 кв. м.
Для девелоперов очевидно, что на текущем рынке проблематично найти покупателя для масштабных лотов. Большие корпоративные клиенты зачастую не готовы вынимать из оборота миллиарды рублей, а условия кредитования пока не способствуют сделкам. Как результат, крупные игроки в основном рассматривают покупку уже оперирующего бизнеса. При этом мелкие инвесторы на фоне снижения ставок по депозитам активно приобретают компактные офисы как альтернативу или дополнение к вложениям в квартиры. Более того, развиваются фонды коллективных инвестиций, что открывает доступ небольшим игрокам к владению кусочком высококлассного здания.
Как нарезка демократизировала рынок
Рынок недвижимости всегда был институциональным и консервативным. За последние годы в отрасль вышло большое число новых игроков, которые ранее инвестировали на фондовом рынке, вкладывали в ценные бумаги и жилую недвижимость. Снижение депозитной ставки в перспективе привлечет еще часть игроков. Таким образом, модель продажи зданий блоками создала множественную собственность, которой необходимо эффективно владеть и управлять.
На практике рынок уже видит, что новые предприниматели— миноритарии, владеющие лотами в БЦ— разочаровываются «в большой недвижимой мечте», так как не могут сдать площади крупному корпоративномуклиенту. Большие компании привыкли взаимодействовать с единым контрагентом с предсказуемыми условиями, особенно если речь идет о компаниях с государственным участием.
Таким образом, корпоративный клиент вынужден уходить к крупным арендодателям, а миноритарным собственникам в свою очередь приходится искать «маргинальных» арендаторов на компактные блоки. Но и здесь возникают нюансы. Небольшие инвесторы не готовы заходить в мелкую нарезку с ремонтом, так как стоимость отделки подорожала в два раза. При этом найти арендатора на небольшую площадь, который готов самостоятельно вложиться в CAPEX (капитальные затраты), непросто.
В зданиях, реализуемых блоками, есть еще одна сторона бизнеса— управляющая компания, для которой эксплуатация объекта с множеством соинвесторов— новая реальность. В проекте с десятками юридических лиц и ИП требуется урегулировать вопросы с собираемостью операционных расходов, дебиторской задолженностью, налогами и др. Рынок уже приходит к тому, что механизм управления «множественной собственностью» надо продумывать на этапе проектирования.
Решением может стать заключение договоров совместного управления на этапе приемки помещений, для этого необходимо отработать практику регистрации таких договоров. Это базовый юридический документ, который фиксирует правила владения, эксплуатации, порядок принятия решений, ответственность сторон, работу с местами общественного пользования.
Как из бусинок собрать бусы
Собственникам необходимо объединяться для совместных инвестиций в ремонт и управление, для формирования единых стандартов и решения проблемы раздробленности и, конечно, для получения сильных позиций на переговорах с корпоративными арендаторами, которые так же надежны и стабильны, как облигации федерального займа.
Без коллаборативных моделей рынок упрется в потолок. Нужны юридические и операционные конструкции, где единая структура действует от имени множества владельцев— по аналогии с УК паевых фондов или корпоративных кондоминиумов.
Для рынка уже очевидно, что самостоятельное управление в таких объектах не работает. Без единого центра принятия решений возникают аварии, затяжные согласования, конфликты интересов и деградация инженерных систем. Профессиональная управляющая компания становится обязательной инфраструктурой. Именно она позволяет зданию функционировать как единому объекту, а не как набору не связанных друг с другом помещений.
Новые реалии требуют от управленцев экспертизы в fit-out, наличия цифровой платформы, с помощью которой возможно управлять доходной частью множества владельцев. Необходима ответственность за NOI (чистый операционный доход) и капитализацию и способность говорить с корпоративным миром от лица всех собственников объекта.
Фактически УК становится переводчиком между частным владением и корпоративной экономикой. Без этого переводчика здания с мелкой нарезкой будут терять ликвидность, а не приобретать ее.
Мелкая нарезка демократизировала владение офисами, и следующим этапом для индустрии должны стать профессионализация и институционализация управления. Те бизнес-центры, где это будет сделано правильно, станут новыми точками притяжения для бизнеса. Те, где такого не произойдет — рискуют превратиться в дорогие, но плохо работающие активы.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.