Проблема рейдерства долей в жилье гораздо шире, чем проблема сделок с «эффектом Долиной», поясняли разработчики. Снять ее было можно небольшими уточнениями в Гражданском кодексе, однако проект Госдумой был отклонен
Госдума рассмотрела проект, которым предлагалось исключить законодательные лазейки при продаже долей в жилье. Он был направлен на предотвращение махинаций при таких сделках, борьбу с фиктивной регистрацией мигрантов и созданием другим собственникам «невыносимых условий для жизни». Законопроект не менял действующий Гражданский кодекс, а лишь уточнял применение уже содержащих в нем норм. Однако законодательная инициатива в первомже чтении была отклонена.
Проблема рейдерства долей в жилье
Рейдерством долей в жилье называют их покупку в обход норм действующего законодательства, пояснила во время слушаний разработчик законопроекта, официальный представитель Московской городской думы Наталия Метлина.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса, реализовать долю в праве на жилье можно только в кругу сособственников. Сначала доля должна быть предложена им, а в случае отказа— нужно идти в суд и требовать выплаты денежной компенсации, уточнила депутат.
Однако на практике доли в жилье зачастую продаются по примеру продажи комнат в коммунальных квартирах— по ст. 250 Гражданского кодекса, сказала Метлина. В этой статье говорится о приоритетном праве покупке, когда собственник комнаты сначала предлагает ее выкупить соседям, а потом в случае отказа продает ее на свободном рынке.
«Владельцы продают долю по такомуже алгоритму— как отдельный объект недвижимости, коим доля не является. И доля оказывается в руках чужих людей»,— пояснила Метлина. При этом нотариусы, через которые сегодня проходят все сделки с долями, удостоверяют договоры продажи долей, заключенные с посторонними лицами, а Росреестр регулирует переходит права собственности по ним, уточнила депутат.
Более того: в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса, даже после приобретения доли, у покупателя по умолчанию не возникает фактического права проживания в квартире. Это возможно лишь по решению суда о вселении и порядке пользования жильем, пояснила депутат.
«Однако в нарушении этой статьи покупатели доли вламываются в квартиры и создают невыносимые условия жизни для коренных ее жителей. Анализ сотен историй подтверждает: долю покупают только рейдеры»,— сказала Метлина.
Почему проект отклонили
Причины, по которым законопроект был отклонен, во время слушаний пояснил первый заместитель председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Даниил Бессарабов. Он признал проблему важной, однако усомнился в правильности подхода к ее решению. «Это может привести к нарушению баланса интересов участников долевой собственности и внести в судебную практику явную неопределенность»,— сказал Бессарабов.
По его словам, замечания к документу также есть у правительства России и правового управления Госдумы. Кроме того, он напомнил, что законопроект был внесен еще в 2021 году, а за прошедшее время в законодательстве многое изменилось. «В том числе, в 2022 году был принят закон о внесении изменений в Семейный кодекс, который отчасти затронутые вопросы урегулировал»,— пояснил Бессарабов.