Такие риски могут быть связаны с недобросовестным поведением доверителя, подделкой документов и злоупотреблением полномочиями
Россияне стали реже оформлять доверенности на недвижимость— в 2025 году спрос на эти услуги уменьшился на 8%, рассказали в Федеральной нотариальной палате (ФНП). Заметнее всего количество таких документов в прошлом году сократилось в Херсонской области (-25%), Крыму (-20%) и Омской области (-15%).
Вместе с нотариусами рассказываем, какие риски могут нести сделки с недвижимостью по доверенности.
Риск №1— недобросовестный поверенный
Даже законным образом полученная доверенность может нести в себе риски. Один из них, по словам нотариусов,— недобросовестное поведение поверенного (человек, который действует от имени другого лица на основе доверенности), это возможно, даже если тот приходится доверителю близким человеком. «Отношения даже с близкими могут испортиться до такой степени, что они начнут злоупотреблять своими полномочиями»,— отметили в ФНП.
В качестве примера они привели случай из практики, когда супруги оформили доверенность на своего взрослого ребенка. Последний должен был продать квартиру и купить для родителей другое жилье. Первую часть плана поверенный выполнил. А вторую решил изменить— и приобрел новую квартиру себе.
В другой ситуации пожилая женщина выдала доверенность дочери на распоряжение недвижимостью. «Та купила для матери квартиру. А спустя время по тойже доверенности уже без ведома женщины продала ее третьим лицам»,— поделились историей из своей практики нотариусы.
Они отмечают, что в подобных случаях страдают не только обманутые владельцы, но и добросовестные покупатели. Они могут быть втянуты в долгие судебные тяжбы, потерять купленную недвижимость и потраченные деньги.
Риск №2— поверенный злоупотребляет полномочиями
Еще один возможный риск при сделках с недвижимостью по доверенности— злоупотребление полномочиями поверенным. Например, тот может намеренно занизить цену на недвижимость в договоре. «Если доверитель передал полномочия распоряжаться своей недвижимостью сразу нескольким поверенным, не исключен риск того, что они параллельно друг другу возьмут задаток у разных покупателей. Или продадут один и тотже объект разным людям»,— указали в ФНП.
Обезопасить в такой ситуации может детализация доверенности. Например, в ней можно указать конкретного покупателя и точную сумму сделки. Но если слишком строго регламентировать каждый шаг, то при минимальном отклонении от курса даже желаемая всеми сторонами сделка не сможет быть заключена, предупредили в ФНП.
Риск №3— проблемы с дееспособностью
При заключении сделок по доверенности важно оценить дееспособность доверителя и способность принимать решения. «Проблемы могут возникнуть с дееспособностью человека, на имя которого делают доверенность. В каком состоянии он будет находиться при подписании договора от имени собственника недвижимости, пойметли все детали, не будетли введен в заблуждение»,— отмечают специалисты нотариальной палаты. «Если сама сделка по доверенности будет проходить без участия нотариуса, ответственно проследить за этими важными аспектами будет некому. А значит, риски того, что сделка в последующем может быть оспорена, повышаются»,— считают они.
Эксперты также обращают внимание, что сама по себе доверенность не является правоустанавливающим документом и не дает никаких прав на недвижимость, а заверенная нотариусом доверенность не делает саму сделку нотариальной. «Ответственность за ее последствия ложится на плечи самих участников договора»,— указали в ФНП.
Риск №4— срок доверенности истек
Нотариусы рекомендуют обращать внимание на срок действия доверенности: если он истек, документ считается недействительным. «А значит, и сделку по такой доверенности заключать нельзя. При этом важно помнить: человек, выдавший доверенность, может отменить ее в любой момент еще до истечения срока действия»,— пояснили в ФНП.
Проверить доверенность можно через публичный сервис нотариата. С помощью него можно уточнить также данные о смерти доверителя, что автоматически аннулирует доверенность. Потерять силу доверенность может и в случае признания доверителя недееспособным, пропавшим без вести, банкротом, добавили в ФНП.
Риск №5— подделка доверенности
Риск сделок по доверенности еще и в том, что сам документ может быть поддельным. По словам нотариусов, такой инструмент в своих схемах часто используют мошенники при сделках с недвижимостью. Выявить подделку документа можно тоже через публичный сервис нотариата.
«Однако в случаях, когда при изготовлении поддельных доверенностей используются реквизиты настоящих, выявить подлог самостоятельно затруднительно»,— отметили в ФНП.